Cảnh báo bẫy Hợp đồng đặt cọc công chứng cần tránh
- GIG Capital
- Jul 1, 2022
- 9 min read
Hiện nay, khi giao dịch các bất động sản có giá trị lớn cần đảm bảo an toàn, đa số người mua thường đề nghị đặt cọc bên phòng công chứng. Dù vậy, thành lập Hợp đồng đặt cọc có công chứng vẫn đem đến nhiều rủi ro nếu như không chuẩn bị kỹ càng, không dự trù các tình huống bất lợi sẽ xảy ra. Sau đây, GIGEX sẽ chia sẻ các bẫy Hợp đồng đặt cọc công chứng thường gặp và cách phòng tránh.
Tại sao mua bán nhà đất cần phải công chứng hoặc chứng thực?
Điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai năm 2013 quy định:
Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này
Như vậy, khi hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng, tặng cho nhà, đất với nhau phải công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.
Khoản 1 điều 2 Luật Công chứng 2014 nêu:
Công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (hợp đồng, giao dịch); tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.
Công chứng hợp đồng, giao dịch do cơ quan bổ trợ tư pháp cụ thể là Phòng Công chứng và Văn phòng Công chứng thực hiện. Việc công chứng giúp bảo đảm nội dung của một hợp đồng, một giao dịch, công chứng viên chịu trách nhiệm về tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch đó.
Các loại hợp đồng bắt buộc công chứng:
Hợp đồng mua bán nhà ở
Hợp đồng tặng cho nhà ở, bất động sản
Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất
Hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá
Hợp đồng đổi nhà ở
Hợp đồng góp vốn bằng nhà ở
Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Hợp đồng thế chấp nhà ở.
Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng mua bán nhà ở thương mại.
Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất.
Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Hợp đồng thế chấp tài sản.
Hợp đồng bảo lãnh.
Hợp đồng trao đổi tài sản.
Di chúc của người bị hạn chế về thể chất hoặc của người không biết chữ.
Di chúc được lập bằng tiếng nước ngoài.
Văn bản thừa kế nhà ở, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất.
Hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản có cần công chứng không?
Đặt cọc là việc bên đặt cọc giao cho bên nhận đặt cọc một khoản tiền hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Pháp luật không bắt buộc Hợp đồng đặt cọc phải cần có công chứng, chứng thực. Trường hợp các bên chỉ ký giấy tay thì Hợp đồng đặt cọc mua bán bất động sản vẫn có giá trị pháp lý, theo Điều 328 BLDS 2015.
Tuy nhiên trên thực tế tham gia tố tụng tại Tòa án thì Ls khuyến khích các bên nên đi công chứng Hợp đồng đặt cọc, bởi điểm lợi về chứng minh chứng cứ, đó là khi xảy ra tranh chấp thì HĐ được công chứng được coi là chứng cứ không cần chứng minh; còn HĐ giấy tay nhiều khi xảy ra tranh cãi vì một bên cho rằng chữ ký giả, phải giám định chữ ký chữ viết.
Các ưu/ nhược điểm nổi bật của hợp đồng công chứng
Đối với bên bán:
Chứng minh được sự minh bạch của bất động sản trong giao dịch chuyển nhượng;
Xác minh được giấy tờ hợp lệ của Bên mua
Đối với bên mua:
Kiểm tra được tính pháp lý bất động sản trước khi giao dịch;
Xác minh được giấy tờ hợp lệ Bên bán;
Nếu bên bán nhận cọc giấy tay nhiều người cùng một lúc thì hợp đồng cọc công chứng có lợi hơn;
Bên bán khó để đổi ý không bán hay bẻ cọc;
Được bảo vệ quyền lợi tối đa
Bẫy “Hợp đồng đặt cọc công chứng” thường gặp
Trong Hợp đồng công chứng thường có một câu “nếu đến hạn ghi trong hợp đồng cọc, nếu hai bên không tiến hành việc mua bán thì đồng công chứng được tự thanh lý và hết hiệu lực.” Chính vì câu đó nên bên bán thường yên tâm ra ký và nghĩ rằng khi bên mua không mua nữa thì mặc định là sẽ bị mất cọc và mình hoàn toàn có quyền tiếp tục bán bất động sản đó cho người khác.
Tuy nhiên, trên thực tế thì khi hết hạn hợp đồng đặt cọc thì để bất động sản đó được tiếp tục giao dịch, bên bán nhà phải yêu cầu người mua cùng ra phòng công chứng, ký hủy Hợp đồng cọc công chứng đó. Trong trường hợp bên mua không đồng ý ký hủy thì hồ sơ vẫn bị treo trên hệ thống và bên bán không thể bán sang tên cho người thứ ba được.
Khi đã ký hợp đồng công chứng đặt cọc thì hợp đồng đó đã treo trên hệ thống chung. Nếu không có Công chứng viên hủy đi thì hợp đồng đó sẽ được treo mãi mãi.
Làm thế nào để hủy Hợp đồng đặt cọc công chứng?
Pháp luật hiện hành không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng. Tuy nhiên, nếu đã công chứng hợp đồng này thì khi huỷ hợp đồng, hai bên lại phải thực hiện thủ tục huỷ hợp đồng tại văn phòng công chứng nơi đã công chứng hợp đồng ban đầu. Hai bên thực hiện thủ tục pháp lý theo quy định tại Điều 40 Luật Công chứng 2014.
Theo điều 422 Bộ Luật Dân Sự 2015 quy định về các trường hợp chấm dứt hợp đồng. Thì bên bán có quyền xác định HĐ cọc đã chấm dứt và yêu cầu hủy HĐ cọc nếu bên mua không thực hiện đúng thời hạn ký kết chuyển nhượng. Tuy nhiên, công chứng viên còn phải tuân thủ quy định tại Điều 51 Luật Công chứng năm 2014: “Việc công chứng sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ hợp đồng, giao dịch đã được công chứng chỉ được thực hiện khi có sự thỏa thuận, cam kết bằng văn bản của tất cả những người đã tham gia hợp đồng, giao dịch đó”. Để yêu cầu các bên trong HĐ phải tiến hành thủ tục hủy bỏ hợp đồng đặt cọc.
Thêm nữa, công chứng viên hiện tại không có chức năng, nhiệm vụ đơn phương hủy hợp đồng của khách hàng mà cần phải có yêu cầu của hai bên hoặc phán quyết của Tòa Án. Và công chứng viên cũng hoàn toàn không thể xác thực được việc có phát sinh giao dịch nào khác của hai bên ngoài hợp đồng cọc hay không. Điều này dẫn đến hệ quả người BÁN hoàn toàn có thể tìm cách gài người MUA để lừa cọc và đơn phương hủy hợp đồng cọc.
Câu chuyện lừa đảo trong mua bán nhà đất không phải là mới, thế nên để an toàn thì đa số công chứng viên sẽ luôn yêu cầu cả bên BÁN và MUA đến ký vào thủ tục hủy hợp đồng đặt cọc công chứng là vì thế. Khi mà Luật Dân Sự và Luật Công Chứng chưa có được sự thống nhất trong vấn đề này.
Vậy có nên công chứng hợp đồng đặt cọc không?
Theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015 – Điều 328 đã nêu rõ, hợp đồng đặt cọc có thể xem là căn cứ cho việc hai bên thống nhất giữa việc giao và nhận một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn xác định để bảo đảm một giao kết hoặc thực hiện một việc nào đó.
Có thể xem hợp đồng đặt cọc là một dạng hợp đồng “dự phòng” để thực hiện một giao dịch khác vào thời điểm thỏa thuận nào đó.
Lúc này sẽ có các trường hợp sau xảy ra:
Hợp đồng được thực thi giao kết: Tài sản đặt cọc được chuyển trả lại cho bên đặt cọc, tài sản đặt cọc được trừ ra khi thực hiện nghĩa vụ trả tiền.
Bên đặt cọc không thực thi giao kết khi hết thời gian đặt cọc: Lúc này, tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận đặt cọc.
Bên nhận cọc không thực thi giao kết khi hết thời gian đặt cọc: Bên nhận đặt cọc phải hoàn trả lại tài sản đã đặt cọc cho bên đặt cọc và trả lại một số tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc cho bên đặt cọc.
Bên cạnh đó, nếu trong hợp đồng có thỏa thuận khác đính kèm thì khi hợp đồng không thực hiện được, bên vi phạm phải thực hiện theo đúng thỏa thuận đó.
Như vậy, giấy tờ đặt cọc theo luật là không quy định bắt buộc phải thực hiện việc công chứng. Tuy nhiên, chúng ta nên thực hiện việc công chứng giấy tờ đặt cọc để đảm bảo tính pháp lý cũng như phòng ngừa trường hợp tranh chấp xảy ra.
Làm thế nào để hạn chế rủi ro khi gặp bẫy “Hợp đồng cọc công chứng”?
Khi Hợp đồng đặt cọc phải lưu ý một số vấn đề sau:
1. Kiểm tra tình trạng pháp lý nhà đất:
Thông tin chủ nhà: Đối chiếu thông tin trên chứng minh nhân dân với sổ hồng.
Cầm bản photo sổ hồng đem lên phường hoặc khu phố để hỏi thông tin chủ nhà và thông tin nhà đất có đang tranh chấp hòa giải tại địa phương hay không.
Mang giấy photo Sổ hồng đến Phòng Công chứng để hỏi thông tin xem nhà đất có bị ngăn chặn công chứng hay không.
Kiểm tra các trang bổ sung trên sổ hồng để biết nhà đất có đang đăng ký giao dịch bảo đảm hay không.
Kiểm tra quy hoạch: Có thể kiểm tra tại Địa chính xã/phường; Phòng Quản lý đô thị hoặc bộ phận kiểm tra quy hoạch tại các Uỷ ban nhân dân Quận/Huyện nơi bất động sản tọa lạc.
Nếu có điều kiện thì thực hiện đo vẽ nhà đất, tránh trường hợp diện tích nhà đất thực tế chênh lệch với ghi trên Sổ Hồng.
2. Nội dung cơ bản của Hợp đồng đặt cọc:
Cần có thông tin, chữ ký của chủ nhà đất, lưu ý trường hợp 1 người đứng tên sổ hồng nhưng tài sản chung vợ chồng hoặc hộ gia đình thì phải có chữ ký của những người đồng sở hữu còn lại.
Nêu cụ thể số tiền cọc, thời gian giao nhận cọc. Mục đích đặt cọc để đảm bảo giao kết hoặc thực hiện hợp đồng hoặc cả giao kết và thực hiện hợp đồng chính thức.
Nghĩa vụ và thời hạn thực hiện nghĩa vụ của các bên trong việc ký hợp đồng chính thức, các đợt thanh toán tiếp theo, nghĩa vụ chịu thuế, phí, lệ phí theo quy định.
Phạt cọc: quy định cách xử lý tiền đặt cọc khi các bên không vi phạm nghĩa vụ; mức phạt cọc, thời gian trả tiền khi có bên vi phạm nghĩa vụ.
Cam kết chung của các bên về vấn đề quyền sở hữu duy nhất, đất không đang kê biên, thế chấp, không có tranh chấp, cam kết thông tin nhân thân và sự tự nguyện ký kết HĐ,…
3. Lưu ý:
Về kinh nghiệm, bên bán và bên mua nên thỏa thuận và ấn định một ngày cụ thể thực hiện giao dịch công chứng và thanh toán tiền. Đến ngày thỏa thuận mà bên kia không đến thì bên còn lại lập vi bằng làm chứng. Tránh ghi điều khoản có thể hiện nội dung “trong vòng”. Vì với điều khoản này, buộc các bên liên quan phải chứng minh đầy đủ cả quá trình bên kia có lỗi, rất rắc rối và phức tạp.
Để đảm bảo an toàn hơn, bên bán nên ghi rõ điều khoản: nếu đến ngày hẹn công chứng mà bên mua không đến thực hiện giao dịch, hợp đồng công chứng sẽ vô hiệu và bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng đặt cọc.
Một kinh nghiệm cần chú ý nữa là chưa thanh toán chi phí hoa hồng cho bên dịch vụ môi giới tại thời điểm đặt cọc, để tránh trường hợp khi xảy ra tranh chấp, đã không hoàn thành được giao dịch, không lấy được tiền cọc.
Trên đây là những thông tin về bẫy hợp đồng đặt cọc công chứng được GIGEX tổng hợp từ các nguồn báo uy tín như Vnexpress, PLO, Cafeland. Hy vọng với những nội dung chúng tôi chia sẻ trong bài viết này sẽ giúp các nhà đầu tư trong cộng đồng tránh được các rủi ro khi giao dịch bất động sản.
Ngoài ra, còn có một xu hướng đầu tư bất động sản khác đang lên ngôi đó là đầu tư tài sản mã hóa ứng dụng công nghệ blockchain như nền tảng GIGEX. Trên nền tảng này, bạn sẽ được lựa chọn các danh mục đầu tư và nhận được giấy chứng nhận sở hữu một phần tài sản khi xác nhận đầu tư thành công.
Dự kiến, trong Quý 3 năm 2022, GIGEX sẽ ra mắt dự án bất động sản đầu tiên với những thông tin được thẩm định kỹ lưỡng, công bố công khai với các thành viên tham gia nền tảng. Hãy đăng ký tài khoản trải nghiệm tại đây: https://gigex.io/ và tham gia cộng đồng của chúng tôi để cập nhật các thông tin mới nhất.
Website GIG Dollar: https://gigdollar.io
Website GIG Exchange: https://gigex.io
Telegram Channel: https://t.me/gigdollario
Twitter: https://twitter.com/gigdollar
Telegram Global: https://t.me/gigcapital
Telegram Vietnamese: https://t.me/gigvietnam
Google Play Store: https://play.google.com/store/apps/details?id=io.gigexchage.crypto&hl=vi
Cunchbase: https://www.crunchbase.com/organization/gig-exchange-gigex-dau-tu-tai-san-ma-hoa-toan-cau
Comments